Co-ops er skolens frokostborde i New York Real Estate.Illustration af Phil Wrigglesworth hvor mange sæson af skamløs
Imed deres omdømme (fortjent eller ej) for uigennemsigtighed, eksklusivitet og besvær, er kooperativer berømt mellemskolens frokostborde i New York Citys fast ejendom. Og som det vil ske i selv de bedst regulerede mellemholdsgrupper, skal du nogle gange bare fortælle en person, at du ikke længere vil være venner.
Med andre ord, kaste dem ud. Det er ikke let at slippe af med mennesker, sagde Citi Habitats-agent Amer Jan, der har siddet i bestyrelsen for sin Kew Gardens-bygning i de sidste fem år. Du tager en persons hjem. Men nogle gange skal det gøres.
Forestil dig for eksempel, at din næste nabo er en hoarder, der tilbringer sine dage med at ryge cigaretter foran fjernsynet og lejlighedsvis starter små husbrande med villfarlige askeflip. Åh, også, han og hans kone har en væggeluseangreb, der spredes over hele bygningen.
Dette var situationen i en sag, Steve Wagner, medstifter og partner i ejendomsadvokatfirmaet Wagner Berkow, behandlede for et samarbejdsudvalg for flere år siden. Han mindede om, at efter at en anden beboer opdagede væggelus i deres lejlighed, bragte bygningen en hundebedbug-snusende hund ind for at udrydde angrebets kilde.
Den hund begyndte lige at vende tilbage foran [parrets] lejlighed, og da de åbnede døren [væggelus] var overalt, sagde han.
'Jeg kender ikke nogen tavler, der sidder der og siger, 2W, vi kan ikke lide dem, vi går efter dem. ”Sagde Degenshein og talte om udsigten til co-op board overreach.
Bygningen havde gjort ejerne opmærksomme på brande, hamstring og bedbugs og givet dem instruktioner om, hvordan man afhjælper problemerne, sagde Wagner. Men de, uanset årsag, gjorde ikke noget af det. Og så indledte bestyrelsen retssager for at sparke dem ud. I sidste ende udarbejdede de to sider en aftale uden at gå til retten. Parret forlod deres lejlighed, og bygningen solgte deres enhed inden for året.
I en anden udkastningssag, Wagner arbejdede, så det ud til, at en beboer handlede med stoffer ud af sin lejlighed. Han irriterede også sine naboer med røg og høj musik døgnet rundt og blev endda påstået at have famlet en kvindelig beboer, da hun gik til ham for at klage. Men det var først, da en kvinde hævdede, at hun blev voldtaget i hans lejlighed (af en anden end ejeren), at bygningen flyttede ud.
Sagen blev også afgjort inden domstolene, hvilket, ifølge Wagner, er ret typisk i hans erfaring. Når kooperativer fører aktionærer til retten, gør de det generelt under den såkaldte Pullman-procedure, der tager sit navn fra 40 W. 67th Street v. Pullman , en retsafgørelse fra 2003, der fastslog, at kooperativer kunne uddrive lejere for stødende opførsel.
Ét tilfælde udspiller sig i øjeblikket i en Midtown South-boligbygning, hvor bestyrelsen indkaldte til et nødmøde for at tackle en af dens beboeres dårlige opførsel. Bestyrelsens advokat holdt en præsentation med forslag om at opsige aktionærens ejendomsret, få lejligheden tilbage og inddrive advokatsalær. Advokaten citerede den pågældende aktionærs adfærd som stadig mere farlig og viste videofilm og e-mail-dokumenter og spillede en voicemail-optagelse som bevis. Aktionæren, der var til stede på mødet, var i stand til at fremlægge et forsvar, men mere end 90 procent af aktionærerne stemte for at kaste ud.
Og skønt co-optræden i New York er fyldt med fortællinger om småklynger og personlighedskonflikter, der degenererer til fuldblodse ejendomskrige, sagde Dale Degenshein, en co-op- og condo-advokat med Stroock, at udsættelser mere typisk involverer netop sådan en anstødelig opførsel.
Jeg kender ikke nogen bestyrelser, der sidder der og siger, '2W, vi kan ikke lide dem, vi vil gå efter dem,' sagde Degenshein og talte om udsigten til co-op board overreach. Personligheder og hvordan folk adresserer problemer med deres naboer kan have indflydelse på et uofficielt grundlag, som det gør med noget. Og der er undertiden beskyldninger om, at et bestyrelsesmedlem har et personligt greb, men du har stadig styrende dokumenter, der skal følges, og andre personer i bestyrelsen til at fungere som kontrol og balance.
Ikke desto mindre er enhver situation, hvor en lille gruppe af dine naboer har stor indflydelse på din skæbne, moden til en drejning mod det konspiratoriske. Især når noget underligt faktisk ser ud til at foregå.
BOND New York-agent Carole Cusani hjalp for nylig med at rådgive en ven, der uventet opdagede, at hun blev smidt ud af sin bygning. Det drejede sig om kvindens hund, som for flere år siden havde bit en anden beboer. Hun modtog en advarsel efter den hændelse, men det syntes ikke at tage, og hunden bit en anden ejer engang senere.
Efter det andet nibbling fortalte bygningens bestyrelse kvinden, at hun var nødt til at tage skridt til at helbrede situationen, sagde Cusani. Dette involverede mundkurvning af hunden, når de var i offentlige rum og tog den med på serviceliften i stedet for hovedpassagereliften.
Og hun skrev et brev om, at hun ville overholde det, og hun begyndte at snuble hunden og tage den ned i serviceliften, sagde Cusani. Men omkring en måned senere, ud af det blå, fik hun et brev fra co-opens advokat om, at de serverede hende med en meddelelse om udsendelse.
Brevet blev underskrevet af bestyrelsespræsidenten og sagde, at de ville have hende ud om cirka ti dage, sagde hun. Hun kunne ikke forstå det, fordi hun havde gjort, hvad de bad hende om at gøre. Så hun kaldte mig op i en fuldstændig panik.
Cusani og hendes veninde kontaktede bygningens ledelsesselskab, at brevet angiveligt var sendt ud ved en fejltagelse. Bestyrelsespræsidenten hævdede i mellemtiden, at han ikke havde kendskab til proceduren, på trods af at hans underskrift var på udsendelsesmeddelelsen, bemærkede Cusani.
Jeg ved ikke, hvad der skete, sagde hun. Men i mellemtiden var der fem dage, hvor [hendes ven] var et vrag.
ERtidligere i sommer kørte observatøren en førstepersons-konto af komiker Bill Dawes, der sagde, at hans co-op havde udvist ham for at have udlejet et værelse i sit hjem på Airbnb. Dette, sagde Dawes, til trods for at arrangementet var lovligt i henhold til byens lov om flere boliger, og at han var stoppet med at udleje lokalet, selv før samarbejdet sendte ham en meddelelse, der bad ham om at gøre det.
Generelt er uautoriserede fremlejer en fantastisk måde at blive sparket ud af din co-op-bygning.
Ifølge Dawes var afstemningen om at udvise ham næsten enstemmig, idet et bestyrelsesmedlem fortalte ham, at han ikke vidste noget om sagen, men bare ville 'trække linjen', da han var i færd med at sælge sin enhed.
For nogle ører kan Dawes 'konto lyde som et klassisk eksempel på den frygtede samarbejdsbestyrelsespolitik. (Dawes fortalte observatøren, at han i øjeblikket appellerer afgørelsen i boligsal.) Og sammenlignet med for eksempel handel med narkotika og fyring af brande, virker en lille Airbnb-forretning uskadelig nok. Men advokat Wagner sagde, at han ikke var overrasket over, at bestyrelsen flyttede ud. Korttidsleje i beboelsesejendomme er et sikkerhedsmæssigt problem, argumenterede han. De har ikke den ekstra brandsikkerhedsbeskyttelse, udgangsskiltene, nødbelysningen, som hoteller har.
Generelt er uautoriserede fremlejer en fantastisk måde at blive sparket ud af din co-op-bygning. Douglas Ellimans Kathy Murray sagde, at hun kender til flere klienter, der har modtaget breve fra deres bestyrelser efter at have lejet deres enheder ud uden at have gennemgået den rette proces. Det er fristende at tage en genvej, da det at få godkendelse til at fremleje et co-op kan være næsten lige så kedeligt som at få godkendelse til at købe.
Du er nødt til at indsende selvangivelser, kontoudtog, personlige henvisninger, professionelle henvisningsbreve, lave et interview, alt, sagde Murray.
Faktisk sagde Citi Habitats Jan, at den ene udkastning, som hans bygning har foretaget i sin tid på tavlen, skyldtes en uautoriseret fremleje. Ejeren var flyttet ud og lejede enheden, men i stedet for at gennemgå den almindelige ansøgningsproces sendte han bestyrelsen et håndskrevet brev, der fortalte dem, at nogle familiemedlemmer flyttede ind.
Og de ønskede ikke at lave et bestyrelsesinterview, og der var ingen ansøgning, og så uden bestyrelsens godkendelse flyttede [folk] ind, sagde Jan. Vi fik aldrig en chance for at [interviewe] dem. Vi vidste ikke engang, om de var familie. Vores mistanke var, at de ikke var det.
Efter at ejeren igen nægtede at indsende en ordentlig ansøgning, tog bygningen ham for retten og blev udvist.
En anden ejer viste sig at være mere udfordrende, mindede Jan om. For flere år siden installerede en ældre beboer ulovligt en vaskemaskine i hendes køkken, hvilket forårsagede et skimmelproblem, der forværrede en allerede eksisterende åndedrætsbesvær, hun led af. Hun kom til samarbejdet og krævede, at de afhjælper formproblemet.
Så vi sagde, 'OK, giv os adgang til lejligheden, så vi kan bringe nogen ind for at fjerne formen,' sagde Jan. Men bange for, at de ville finde vaskemaskinen, nægtede hun.
I stedet kaldte hun byen for at klage, og byen sendte en inspektør ud for at undersøge situationen. Han fandt formen, men kvinden skjulte på en eller anden måde vaskemaskinen under sit besøg, sagde Jan. Så der blev aldrig sat spørgsmålstegn ved.
Og selvfølgelig skal co-op holde lejligheden i god stand, så vi fik en bøde [af byen], sagde han. Så der var en periode på cirka seks måneder til et år, hvor vi gik frem og tilbage, hvor hun konstant klagede over formen, men ikke ville give os adgang til lejligheden. Og vi var også overbeviste om, at vi ikke bare ville give hende en tom check [for at få arbejdet udført selv].
Situationen løste sig ikke, før kvinden gik videre til det store samarbejde på himlen. Vi fandt ud af om vaskemaskinen, sagde Jan, da vi og hendes familie gik ind i hendes lejlighed, efter at hun døde.
