Køkkenet med stuen i baggrunden på 117 First Place i Carroll Gardens. (Stefano Ukmar / BY) Ideelt placeret på en tidløs og fredeliggade med træer, dette byhus palæ fra 1930'erne tilbyder et særpræget sted at ringe hjem, cooed listen over 117 First Place i Carroll Gardens, der debuterede den første uge i januar. De ledsagende billeder fremhævede hjemmets elegante trappe, dets trægulve og luftige lofter - alle de eftertragtede kendetegn ved Brownstone Brooklyn, med den pris, der passer. En detalje ville dog have overrasket købere fra selv for et par år siden: Noteringen var kun for de to øverste etager.
Selvfølgelig forventer ingen at købe en $ 2 millioner hel rækkehus i Carroll Gardens længere. Skønt det i dette tilfælde ikke engang var tilstrækkeligt at sikre disse to etager - der fulgte hurtigt en budkrig, og ejendommen gik kontrakt på 2,17 millioner dollars et par uger senere. For at være retfærdig overser disse etager en af de mest eftertragtede gader i et af byens mest eftertragtede kvarterer (og et af dets mest eftertragtede skolekvarterer). De omfatter også tre soveværelser, 2,5 badeværelser og en tagterrasse - en generøs klump, hvis ikke helt hele rækkehusidealet, i al sin dobbeltsalede, lommedør, formelle spisestue, kroge og kroge herlighed , det overflod af plads, der omfatter meget af et rækkehus appel i en rumsultet by som New York. 117 First Place, hvor et nyligt salg af lejligheder oversteg 2 millioner dollars. (Stefano Ukmar / BY)
Men så er Brooklyn ikke længere kun det ydre byudløb for Manhattan-folk, der søger mere plads, men en destination i sig selv, og rummet i mange kvarterer har ligeledes nået Manhattan-lignende præmier og priser. Ikke desto mindre opretholder byhusets idyll sin glans - som transaktionen under 117 understreger - uanset om man faktisk ejer hele bygningen eller ej.
Der er mange mennesker, der ønsker at bo i en brownstone, men de har ikke råd til det, eller de vil ikke håndtere det hele, forklarede Terry Naini, fra Town Residential, der havde noteringen til 117 First duplex, som adskiller sig fra at være en af de større skiver rundt.
Enhver stor lejlighed i en brownstone har tendens til at sælge til en præmie, sagde fru Naini; sidste år solgte hun en lejlighed på 1.900 kvadratmeter til 277 præsident for 2,4 millioner dollars. Købere anmoder virkelig brownstone-enheder, og der er ikke så mange større.
Naturligvis er den nuværende måde at samarbejde og leje af byhuse kun et ekko af den tidligere dille på Manhattan, der nød sin storhedstid i 80'ernes ejendomsboom, og illustrerede det for al konkurrencen fra nybyggeri , mange købere foretrak en lejlighed i en elskværdig brunsten frem for en stærk kasse. Mange gør det stadig: Et rummeligt samarbejde med to soveværelser i et byhus på 13 Gramercy Park South, for eksempel, beder for øjeblikket 4,5 millioner dollars, som inkluderer en eftertragtet nøgle til parken. Skønt der i Brooklyn, hvor nyudvikling er knap og opholdsstyrken i byhuse illustreres rigeligt, er efterspørgslen efter sådanne enheder så voldsom, at de sjældent nogensinde sælger efter anmodning, endsige under den.
***
En travl motorvej med firespor afgrænsetved gader i vinylsidede arbejderhuse er Bushwick Avenue ikke ligefrem det bucolic miljø, som folk forestiller sig, når de hører ordene Brownstone Brooklyn, men det har byhuse, og for dem, der søger det undvigende $ 1 million mark, er det på mange måder det hårde stop for Brooklyn brownstone-drømmen. Der er tilknyttede rækkehuse i kvarterer, der endnu ikke er gentrificeret, men som Corcoran-mægler Mark Martov bemærkede, ville det være usandsynligt, at arbejderhuse ville komme med den udsatte mursten og gammeldags kappe af hans notering ved Bushwick 1090, endsige indvendige skodder eller loftmedaljer. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
hvem laver den bedste hvilestol
Og selvom 1090 mangler disse og mange andre fantasifulde victorianske detaljer, som købere måske finder et par blokke vest, som det indlagte trægulv i et byhus på Hancock Street, som Mr. Martov lige har solgt, bemærkede han, at Bed-Stuy var alvorlige penge nu.
Og så fik 1090's ejer, O&B Properties, bygningen omdannet til to duplekser på ca. 1.000 kvadratfod, hver med friske mekaniske og slanke nye køkkener, som han havde til hensigt at sælge som ejerlejligheder. Da vi besøgte, var der kontrakt på $ 1,07 millioner efter flere budkrige, hvor køberen valgte en mere traditionel rute for at leje en enhed ud og bo i den anden.
Bed-Stuy er blevet meget dyrt, og jeg tror, at mange kunder føler, at de savnede båden ved ikke at købe en brownstone for to år siden, fortalte Brooklyn-udvikleren Avi Tarshish mig i telefonen, hvorfor han sagde, at han havde snappet op snesevis, før priserne steg. Dette er en af de ting, der fik mig til i øjeblikket at eje 102 ejendomme i Bed-Stuy, blandt dem, et byhus på Lexington og Bedford, der omdannes til lejligheder.Alle vil have en brownstone.
På samme måde, mens en brunsten forbliver den hellige gral, er det nogle købere, der står over for udsigten til at opretholde et helt hus, især dem, der er vant til bekvemmelighederne ved en fuldtidsbygning på Manhattan. Hvilket kan være grunden til, at lejligheder sælger meget hurtigere end enfamilier, sagde Douglas Elliman-mægler Alex Maroni, der har håndteret en række sådanne transaktioner, blandt dem 420 Franklin, en byhuslejlighed med fire enheder i Bed-Stuy, hvis stueetage, to -soveværelse duplex hentede $ 859.000 sidste sommer. (Huset i sin helhed var solgt for $ 545.000 i 2012.)
For eksempel på 181 Park Place, Mr. Maronis notering i Prospect Heights, hvor to af de tre enheder var i kontrakt næsten inden de kom på markedet, sagde han, at han ikke engang havde tid til at lægge billeder. En af enhederne i kontrakten spørger $ 2,75 millioner; da hele bygningen, urenoveret, var opført til 2,99 millioner dollars sidste år, var der ikke nogen, der tog.
Faktisk er ideen om at påtage sig et elegant vrag i et kvarter nede på hælene ikke noget, der appellerer til Manhattan-transplantationer på den måde, det engang gjorde. De vil ikke have Park Slope for 30 år siden; de vil have parkhældningen i dag, den eventyrlige scene med kirsebærblomster og børn, der går forbi på scootere, som en mægler udtrykte det.
*** Et interiør på 420 Franklin Avenue i Bed-Stuy.
Da Brooke Safford, en mægler hosCorcoran opførte lejligheden på 2. sal på MacDonough Street 76 lige øst for Tompkins Avenue i Bed-Stuy sidste år, hun rådede ejerne til at bede om $ 599.000, en ambitiøs pris for området, da enheden var lidt genert på 800 kvadrat. fødder og havde kun et badeværelse. Men efter at det solgte for $ 625.000 eller $ 810 pr. Kvadratfod i en budkrig, blev hun spærret af opkald fra udviklere, der var interesserede i lignende konverteringer.
For udviklere er tiltrækningen af byhuskonverteringer ligetil, især i varemærkede kvarterer, hvor det er vanskeligt at finde steder til nybyggeri, og lokale lovgivninger om zonering ofte udelukker noget højere end et byhus alligevel. (Vis mig meget i Park Slope, hvor du kan placere en bygning i tre etager! Krævede en mægler, da han blev spurgt om kvarterets mangel på lejligheder. Vis mig det!) 420 Franklin i Bed-Stuy, hvor sidste sommer en duplex i stueetagen solgte til $ 859.000.
En mægler bemærkede også, at de også er ideelle projekter til mindre udviklere, der kræver større margener end at vende byhuse, men som ikke har den nødvendige kapital til nybyggeri.
Og mens en stor del af Manhattan-købere begærer glasagtige højhuse, betragtes i det mindste i øjeblikket Brooklyn's byhuslejligheder som eller endnu mere ønskværdige end nybyggerier. Når alt kommer til alt, hvem flytter til Park Slope for at leve på charmeløs Fourth Avenue?
Hvis folk flytter til Park Slope, vil de være i en brownstone på en trækantet gade, sagde Jody Kriss, en medstifter af East River Properties, som er kendt for at lave sådanne konverteringer, blandt dem 364 Union Street i Park Hældning og den kommende 432 Tenth Street.
Jeg kan sælge en walk-up på 5. sal i Park Slope til mere end en citat-uncote-luksusbygning på Fourth Avenue, der har et fitnesscenter og en dørmand, sagde Hr. Kriss. Han tilføjede, at lave almindelige afgifter gjorde, at sådanne enheder også tiltalende giver, at de normalt er i hundrederne for grundlæggende vedligeholdelsestjenester snarere end for de lavtusindvis i bygninger, der er lastet med dørmænd.
Hr. Kriss sagde, at sådanne konverteringer fungerer bedst for ejendomme, der sandsynligvis ikke tiltrækker en pulje af købere, der er villige til at bruge 6 millioner dollars eller mere. Når der er mennesker, der ønsker at tilbringe mere end fem familier tilsammen, holder det op med at give mening.
Det er grunden til, at sådanne konverteringer hyppigst krøller over gentrifiserende kvarterer og falder, når priserne på enfamiliehus begynder at toppe $ 7 millioner eller $ 8 millioner, som de har gjort på steder som Brooklyn Heights og Cobble Hill. For at sige: De fleste byhuse og lejligheder på Manhattan dateres til 1980'erne og 1990'erne, hvor priserne var steget højt nok til at stimulere efterspørgslen, men før de gik så høje, at de udelukkede opdeling som en sund udviklingsstrategi.
Uanset om priserne i meget efterspurgte kvarterer fortsat vil værdsættes i en så hurtig hastighed, er det naturligvis nogens gætte, og med mindre bygninger kan tingene blive komplicerede: Finansiering kan være svært at komme forbi i små lejligheder og kooperativer , hvor mange banker tøver med at låne ud til ejendomme med kun få enheder. Og en deadbeat eller vanskelig nabo kunne forhindre en meget tiltrængt tag- eller kedelreparation for ikke at sige noget om potentialet for virkelig bitre debatter om indretning af gangen, der er kendt af mange et større co-op-bestyrelsesmedlem. 364 Union Street, et East River Properties-projekt i Carroll Gardens, der imødekommer den lokale efterspørgsel efter enheder med tre soveværelser.
Ikke desto mindre siger mæglere, at efterspørgslen efter sådanne enheder kun sandsynligvis vil blive intensiveret, selvom priserne muligvis ikke stiger tilsvarende. Duplexet på 117 First Place er for eksempel næppe alene om at overgå 2 millioner dollars. netop i denne uge ramte et 1.555 kvadratmeter tre soveværelser på 147 Bergen Street i Boerum Hill markedet til 2.095 millioner dollars eller 1.347 per kvadratfod. Det vil sandsynligvis hente det eller mere, selvom mæglere siger, at når priserne stiger over linjen på 2 millioner dollars, bliver puljen meget mere sjælden, især fordi de fleste Brooklyn-hjem med undtagelse af udviklere og svømmeføtter skal bruges som primære boliger, ikke pieds-à-terre af de ultra-rige.
De fleste Manhattanitter starter deres søgning efter skoler, men mange af dem indser, at de er blevet prissat ud af de distrikter, hvor de vil købe, selv når det kommer til to-soveværelser, sagde kompassmægler Gabriele Sewtz. Og når tre soveværelser er så knappe, at de begynder at ramme 1,8 millioner dollars eller 1,9 millioner dollars, siger mange mennesker: 'Nå, hvis jeg bruger så meget, vil jeg have en have, jeg vil være i stand til at grille.'
Alligevel er meget af Brooklyn's bucolic appel blevet brændt i de senere år af lån fra den overfyldte ø over floden: De sterling offentlige skoler og Barney's, den overlegne kaffe og umulige at få en reservation restauranter, så måske dens beboere vil også lære at tilpasse sig lejlighedsliv - uden tvivl Manhattans mest markante karakteristiske -.
Og for dem der ikke vil? De ser allerede ud over de dejlige Brahmin-kvarterer, hvor 12 fods lofter og mahogni hersker, til historisk arbejderklasses enklaver som Windsor Terrace og Kensington, hvor $ 1,5 millioner stadig kan købe et hus, klædt, selvom de måske er i træ, mursten eller - rædsel af rædsler - vinyl.
