Lidt før kl. 22 den 25. januar krydsede Larry Silverstein, den 69-årige, rødhårede ejendomsudvikler, East 57th Street nær Madison Avenue, da han blev kørt ned af en Ford sedan fra 1997. Hans bækken brækket, han blev ført til New York University Medical Center. Som hr. Silverstein senere ville fortælle sin datter, var ulykken en dårlig pause på det værst mulige tidspunkt: Han var en af tre tilbudsgivere, der løb for at vinde en 99-årig lejekontrakt på World Trade Center. Hr. Silverstein stod over for en frist på 31. januar til at aflevere sit bud til Handelscentrets nuværende ejer, havnemyndigheden i New York og New Jersey.
I de næste par dage stod forretningspartnere, rådgivere og acolytter i stole langs gangen uden for Mr. Silversteins hospitalslokale, da budets sidste detaljer blev udarbejdet. Bare fem dage efter hans børste med døden afgav Mr. Silverstein en stump erklæring i New York Post: Vi begærer World Trade Center, prisen på alle priser.
Få gav Mr. Silverstein meget chance for at fuldbyrde, hvad der var ved at blive den største ejendomshandel i New Yorks historie. Af havnemyndighedens tre finalister var han den mørke hest, sagde Michael Cohen, administrerende direktør for ejendomsmæglervirksomheden GVA Williams. Den konventionelle visdom syntes kun at være bekræftet, da budene blev lukket, og Vornado Realty Trust sprang konkurrencen væk med et bud på $ 3,25 milliarder - $ 600 millioner mere end Mr. Silverstein tilbød.
Det var her Mr. Silverstein viste, hvorfor han gennem bomme og bryster har bevaret sit ry som en af byens smarteste ejendomssind. Han børstede sig og fortsatte og hævede sit bud til kun $ 30 millioner mindre end Vornado's. Han ventede stille, da forhandlingerne mellem havnemyndighedens bestyrelse og Vornados formand, Steven Roth, brød sammen. Så trådte han ind i bruddet.
Nu er det Mr. Silversteins tur, og denne gang går forhandlingerne langt mere problemfrit, ifølge folk, der følger processen. Da han blev bedt om at kommentere sit bud, sagde hr. Silverstein: Der er intet, der kan sammenlignes med World Trade Center. Det er unikt i størrelse, placering, fremtrædende og synlighed. Det har været min drøm. Så sent som i slutningen af marts forudsagde mange, at Mr. Silverstein ikke ville være i stand til at lukke aftalen, og at komplekset ville gå til tredjepladsbyderen, et partnerskab mellem Mortimer Zuckermans Boston Properties og Brookfield Financial Properties. Nu er der imidlertid en voksende enighed om, at hr. Silverstein vinder sin pris.
Så er der næsten intet gået som forudsagt hidtil i havnemyndighedens topsy-turvy auktion. Selvom Mr. Silversteins personlige stil er at trænge og charme, siger folk, der har behandlet ham, at han kan være en lige så hård forhandler som Mr. Roth. Du tror du er færdig, huskede en forslået overlevende fra en forhandling med ham. Du er aldrig færdig.
Lewis Eisenberg, havnemyndighedens formand, sagde, at han tvivlede på, at aftalen ville blive gennemført inden den 5. april, det næste planlagte møde i myndighedens bestyrelse. Alligevel sagde han, at alt går godt. Hr. Eisenberg har grund til at være lykkelig: Ifølge folk, der er involveret i processen, har hr. Silverstein været villig til at gå sammen med de lejebetingelser, som Vornado slog fast. Vornado, et børsnoteret selskab, ønskede en kortere lejekontrakt for at vise mindre gæld på sin balance (ikke et emne for Mr. Silversteins private selskab) og forsikrede også om, at Vornado ikke ville være på krogen, hvis som forventet byen sagsøger for at få udvikleren til at hente tæt på $ 100 millioner om året i ejendomsskatter på ejendommen.
Hr. Silversteins allierede tilskriver den relative komitet til hans års venlige sameksistens med havnemyndigheden, som er hans udlejer på 7 World Trade Center, en kontorbygning, han udviklede i slutningen af 1980'erne på havnemyndighedens jord. Da tvillingetårnene blev bombet fredag den 26. februar 1993, husker den tidligere havnemyndigheds finansdirektør Barry Weintrob, hr. Silverstein tilbød straks ledig plads i sin bygning til havnemyndighedens personale. I mandags var personalet tilbage på arbejde, sagde han.
Det kan heller ikke skade, at når Mr. Silverstein sidder ved forhandlingsbordet, ser han nogle kendte ansigter på den anden side - Ben Needell for en. Mr. Needell, en advokat i Skadden, Arps, Slate, Meagher og Flom, er en af advokaterne, der forhandler aftalen for havnemyndigheden. Normalt er han Mr. Silversteins advokat. Alt, hvad jeg vil fortælle dig, er, at Larry er en god fyr, sagde Mr. Needell.
En anden konstant tilstedeværelse i forhandlingerne er Tim Ryan, en direktør hos JP Morgan Chase, som har rådgivet havnemyndigheden om salget. En division af JP Morgan Chase ejer også den gamle Equitable Building på 120 Broadway, som Mr. Silverstein administrerer og har en mulighed for at købe for 200 millioner dollars.
Mr. Silverstein er også en ven af guvernør George Pataki, der udpeger halvdelen af myndighedens bestyrelse og andre republikanere i Albany. Hr. Silverstein gav $ 15.000 til guvernørens kampagnekomité i november sidste år, ligesom buddet på Trade Center varmet op. Mr. Silverstein gav $ 35.000 til senatet G.O.P. og til majoritetsleder Joseph Bruno sidste år.
En sammenfiltret verden
Sådanne forhold er lige for kurset i den incestuøse verden på Manhattans ejendom. Men da World Trade Center-aftalen udfoldede sig, blev den samlet en bemærkelsesværdig samling af New Yorks juridiske, udviklingsmæssige og politiske elite. Der er Mr. Roth, Manhattans største kommercielle udlejer; Mr. Zuckerman, ejeren af Daily News; John Zuccotti, viceborgmesteren blev udvikler, der nu leder Brookfield. Howard Milstein, ejendomsscionen (engang repræsenteret af hr. Zuccotti), rådgiver havnemyndighedens bestyrelse, hvor hr. Eisenberg, en ejendomsinvestor, holder øje med bestyrelsesmedlem Peter Kalikow, en udvikler og engangsejer af New York Post, som også er hr. Patakis valg om at blive den nye leder af Metropolitan Transportation Authority. En eller anden af udviklerne, der byder på World Trade Center-lejemålet, beskæftiger næsten alle hotshot ejendomsadvokater i byen. Og indtil videre har Mr. Silverstein formået at udmanøvrere dem alle.
Og han fortsætter med at manøvrere. Som The Wall Street Journal rapporterede den 28. marts, har Silverstein overtaget en partner, ejendomsinvestor Lloyd Goldman. En kilde tæt på Mr. Goldman siger, at han vil bidrage med en betydelig del af de omkring 150 millioner dollars, som Mr. Silverstein har behov for at rejse for at sikre finansiering til en udbetaling på 800 millioner dollars; GMAC låner resten af Silversteins gruppe ud. (Resten af $ 3,22 mia. Ville blive spredt over 99 års betalinger.)
Mr. Goldman vil slutte sig til Westfield America Inc., en børsnoteret shoppingcenterudvikler, der ønsker centrets underjordiske indkøbscenter, som Mr. Silversteins partner på aftalen. Mr. Silverstein siges at trolde efter endnu flere investorer; en ejendomskilde sagde, at det ikke ville være overraskende, når handlen endelig er færdig, hvis Mr. Silverstein ikke investerer nogen af sine egne penge i at købe World Trade Center.
Så igen, stillede ingen nogensinde spørgsmålstegn ved Mr. Silversteins evne til at skabe aftale. Fra det tidspunkt, hvor havnemyndigheden udgav sin liste over finalister til handelscentret, blev han betragtet som en underdog, simpelthen fordi han manglede penge og organisatoriske løft fra sine konkurrenter. De penge, han er tæt på at sikre. Nu er spørgsmålet for mange: Hvis han vinder sin pris, hvad vil han så gøre med den?
Der er også spørgsmål om den langsigtede. I henhold til en analyse af tidsskriftet Grid af kompleksets pengestrøm, kan den, der vinder Trade Center, forvente en relativt beskeden strøm af kontanter i nogen tid, indtil de langvarige lejekontrakter er op. Det betyder, at den, der køber komplekset, vil være i det i årevis, før han ser et overskud.
Risikofaktor
Men hr. Silverstein er aldrig blevet frygtet af risiko. Han startede i 1950'erne lige ud for New York University og arbejdede for sin fars mæglerfirma. Han indså hurtigt, at de rigtige penge var at eje bygninger og ikke leje dem.
Han gik på N.Y.U.s lovskole om natten, hvor han blev venner med en anden ung mand, Bernie Mendik. Hr. Silverstein bragte sin ven ind i familievirksomheden, introducerede ham til sin søster, og snart giftede hr. Mendik sig ind i familien.
De købte en bygning på 305 East 47th Street fra de legendariske partnere Harry Helmsley og Larry Wien. Herrer Silverstein og Mendik kom for at modellere sig efter Helmsley og Wien og studerede og efterlignede den måde, de brugte puljer på mange små investorer til at finansiere store indkøb.
Forretningen var god, men i slutningen af 1970'erne blev Mr. Mendik og Mr. Silversteins søster skilt, og Mr. Silverstein og Mr. Mendik splittede hurtigt sig selv. De hyrede en anden ung udvikler og lavede bare sit navn, Jerry Speyer, for at hjælpe med at opdele aktiverne.
I 1980'erne dannede Mr. Speyer, Mr. Mendik og Silverstein kernen i en gruppe udviklere, der ville købe og bygge kontorer for at imødekomme Koch-æraens boom. De var voldsomt konkurrencedygtige og forsøgte hver især at toppe hinanden med stadig mere ambitiøse tilbud. Pengene var ikke rigtig pointen, fortalte Mr. Mendik Tom Schachtman, forfatter af Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. Det var bare en måde at holde score på.
Mr. Silverstein scorede masser i løbet af 1980'ernes boom. Han ejede 13 bygninger, der bestod af 10 millioner kvadratmeter Manhattan kontorlokaler; han indgik et lukrativt finansielt partnerskab med J.P. Morgan; og han underholdt på sin yacht og blev sammen med sin kone Klara en produktiv indsamling af jødiske velgørenhedsorganisationer. Gennem det hele holdt Mr. Silverstein en høj offentlig profil og var formand for New York Real Estate Board i flere år og hjalp med at omdanne organisationen fra en fast netværksgruppe til en politisk styrke. Og han hjalp med at skænke et nyt ejendomsinstitut ved New York University. Mr. Silverstein underviser et kursus der hvert semester; hans foredrag er altid kun stående.
Det er sokratisk, sagde Ken Patton, en tidligere præsident for ejendomsrådet, der har instituttets formand for Larry og Klara Silverstein. I en typisk forelæsning sagde han, Mr. Silverstein vil præsentere et besvær - en vanskelig lejekontrakt eller en klæbrig zoneinddeling - og bede de studerende om at arbejde sig ud af det.
Mr. Silverstein har måttet arbejde sig ud af sin egen andel af virkelige syltetøj. I 1981 annoncerede han en ambitiøs satsning på at bygge 7 World Trade Center, et to millioner kvadratmeter kontortårn på Vesey Street, mellem West Broadway og Washington Street, uden at en lejer stod i kø for at leje bygningen. I 1986 blev en lejers identitet afsløret i en helsides avisannonce, der afbilledede den lille Mr. Silverstein som en fodboldspiller, der krydsede ind i slutzonen. Det var også stort - investeringsbanken Drexel Burnham Lambert.
Men hr. Silversteins held ændrede sig, da Drexel kollapsede under en masse skandaler og dårlig gæld. Seven World Trade Center blev næsten 90 procent ledige. Mr. Silverstein fandt til sidst et andet mæglerfirma, Salomon Brothers, til at lease pladsen, men måtte betale så meget for at ombygge bygningen, at pensionskassen, der ejede pantet, blev ramt for ekstra penge til gengæld for en stor del af hans fortjeneste .
Cash crunch ramte snart også andre dele af hans bedrift. Et indkøbscenter på 34th Street blev forladt. En boligudvikling på 42nd Street og 12th Avenue blev sat i bero, og ejerskabet af 120 Broadway blev overdraget til hans långiver, JP Morgan. Da Mr. Silversteins firma er privatejet, ved ingen udenfor det med sikkerhed, hvor hårdt han blev såret. Men ejendomskilder siger, at Silverstein blev tvunget til at aflevere mange af sine bygninger til sine långivere og blive ved med at administrere dem.
I 1998 var Mr. Silverstein imidlertid tilbage i opkøbsspillet. Han købte en kontorbygning på 140 Broadway fra Leona Helmsley. Langt vest-42nd Street-projektet, der havde forsvundet i årevis, blev endelig færdig.
I mellemtiden begyndte Mr. Silverstein at pleje en søn, Roger, og en datter, Lisa, til at overtage virksomheden en dag. Fru Silverstein var for nylig genstand for en lang historie i New York Times om udviklerdøtre, hvor hun først fortalte historien om Mr. Silversteins bilulykke. Vil jeg tage mere ansvar fra ham? Ja, sagde hun.
Ikke desto mindre siger folk, der har set ham, at hr. Silverstein stadig spreder sig og genopretter godt efter sin ulykke. Larry er en ung 69, sagde James Kuhn, en direktør i ejendomsmæglervirksomheden Newmark and Company.
I løbet af det sidste årti så Mr. Silverstein, da Mr. Speyer købte Rockefeller Center og Chrysler Building, og da Mr. Mendik solgte sit firma for $ 656 millioner dollars - til, ironisk nok, Steve Roth.
Nu er det hans tur. Hvis Larry får det, sagde en mand, der kender både hr. Silverstein og hr. Mendik om World Trade Center-aftalen, Bernie ikke i stand til at se i spejlet.
