Affalds- og genbrugsbeholdere står på en næsten tom strandpromenade den 30. marts 2016 i Atlantic City, New Jersey. (Foto: John Moore / Getty Images) Byens Atlantic Citys skæbne hænger i ballasten, og det ser ud til, at de politiske ledere altid er så let på at erkende, at ingen interesser tjener ved at grave i ens hæle. Når vi bevæger os fremad, ser det ud til, at der er plads til kompromis, og både statssenatspræsident Stephen Sweeney og statsforsamlingsformand Vincent Prieto kan være de helte, der redder Atlantic City med lidt give og tage. Gov. Chris Christie kan også komme ud af et Atlantic City-kompromis med en politisk sejr og måske endda en arv at prale af.
Hvad der skal til nu, er at alle tre erkender, at deres sejr kan opveje, hvad de har at give tilbage. Hvad de hver især har brug for at genkende, er at de hver især har brug for at lade de andre redde ansigtet. Og idealisten i mig tror, at hver enkelt kan hjælpe byen Atlantic City, hendes beboere og den bredere syd-Jersey-region med bare en lille smule politisk vilje. Som en, der voksede op to miles længere nede ad vejen fra Atlantic City, solgte saltvandstaffy som et deltidsjob på Boardwalk i gymnasiet og betalte mig gennem det daværende Stockton State College hilsenbusser fulde af slot-spillende ældre og slynge cocktails til håbefulde baccarat-spillere, jeg beder dem om at prøve at finde en måde. Dette er et lille politisk spørgsmål, som de vil behandle i deres karriere, men i deres hænder hviler skæbnen for så mange menneskers økonomiske levebrød. Disse mennesker er ikke politikere - de er bilbetjente og detailhandlere og blackjackforhandlere og universitetsstuderende, der kaster cocktails. De er mennesker, der forsøger at tjene til livets ophold og forsørge deres familier i lyset af en drastisk skiftende forretningsmodel.
Der er to planer: statsovertagelse af Atlantic City, foreslået af Sweeney, støttes af regering Chris Christie, men hævdes af byledere og mange i hele South Jersey. Planen fjerner i det væsentlige mest kontrol fra kommunen og giver denne magt til det statslige ministerium for samfundsanliggender, og et for nylig annonceret kompromis ville forsinke gennemførelsen af planen indtil efter sommersæsonen, hvis byen opfyldte visse kriterier. Det alternativ , et lovforslag sponsoreret af Prieto etablerer en række benchmarks, hvor kommunal magt falder og statskontrol øges, hvis byen ikke opfylder specificerede økonomiske mål. Prieto-regningen giver også en casinobetaling i stedet for skatter (PILOT) -programmet, hvor kasinoer giver 120 millioner dollars i alt til byen for skatteåret 2016 og vil fortsætte i 10 år baseret på spilindtægter og inflationstakten. PILOT'er beskytter byen mod virkningen af revurderede domstolsbestemmelser på de otte kasinoer, der forbliver åbne.
Et centralt spørgsmål, som statsledere skal overveje: under Sweeneys foreslåede kompromisforanstaltning ville staten beslutte, om de skulle overtage på betingelse af, at byen oprettede et budget, hvor udgifter pr. Indbygger ikke overstiger $ 3.500 pr. Indbygger. Hvis byen mislykkes, vil den oprindelige overtagelsesplan træde i kraft. Problemet med den plan er, at den ikke genkender den unikke situation for en udvejsby, der er hjemsted for 39.000 indbyggere, men på en given dag kunne finde en tilføjelse 50.000 mennesker på dens strande og yderligere 50.000 i sine kasinoer, restauranter og butikker . Således sidestiller statsembedsmænd Atlantic Citys servicebyrde til steder som Winslow og Monroe, Teaneck og Marlboro. Hvornår blev sidste gang 130.000 mennesker trængt sammen i Winslow en sommerlørdag? Eller deltog 50.000 i en koncert i Monroe? Og de mennesker, der kommer til Atlantic City - den dag, beboerne har brug for bytjenester: politibeskyttelse, livvagter, ambulancer, infrastruktur, toiletter, vedligeholdelse og så videre. Og så er staten nødt til at erkende, at mens der er alvorlige problemer med Atlantic Citys økonomi, er det uhensigtsmæssigt at måle byens udgifter ved at sammenligne med steder som Patterson eller Jersey City.
Et simpelt eksempel: I gennemsnit foretager EMS i Atlantic City omkring 20.000 kørsler om året. I betragtning af befolkningen pr. Indbygger ville halvdelen af byens indbyggere ringe til en ambulance hvert år. Nu kan de godt lide at feste i Atlantic City, men intuitivt ved vi, at dette ikke giver mening, og derfor skal Atlantic City ikke holdes på samme standard som andre kommuner med et lignende antal permanente beboere. Og så må staten tænke bredere om, hvordan man kan tvinge Atlantic City til at få sit finansielle hus i orden - en reduktion på ti procent i udgifterne eller en anden formel.
Statsledere må også erkende, at der ikke mangler politisk vilje til at løse dette problem. Borgmester Don Guardian, der blev valgt i 2014, har forsøgt at afbalancere beskyttelsen af sine vælgers interesser med de barske finanspolitiske realiteter, som byen står over for. Og det har han gjort i en sammenhæng med begrænsning: kontroversielle pensioner til livreddere? Statens mandat. Værelsesskat? Statskontrolleret. Luksuskat? Statskontrolleret. Parkeringsafgift? Statskontrolleret. Staten opkrævede 60 millioner dollars i skatter og afgifter fra Atlantic City-besøgende og forhindrer byen i at forhøje nogen af disse skatter, hvis den vælger. Byen skal frigøres fra mange af de begrænsninger, der begrænser både dens evne til at reducere udgifterne og øge indtægterne, hvis staten ønsker, at den skal være opløselig.
Den akutte karakter af byens finanspolitiske situation har igen betød, at der er regering ved krise. Men dette betyder også, at mens man forsøger at finde ud af en løsning, skal byen og staten træde tilbage og se på, hvordan byens fremtid skal se ud for et post-gaming centreret Atlantic City. Og i modsætning til tidligere undersøgelser skal denne omfatte nøgleinteressenter, herunder borgere, valgte embedsmænd, forretningsledere, turismeeksperter og statslige økonomiske udviklingsofficerer.
Der er tre vigtige snublesten for at gå på kompromis. Men der er nok på bordet til, at alle kan gå hjem en vinder:
For begge at gå på kompromis med: kollektive forhandlinger. Sweeneys mål om $ 3.500 udgifter pr. Indbygger er urealistisk, men det er også urealistisk at tro, at de kollektive forhandlingsaftaler ikke vil være på bordet. Ethvert kompromis skal omfatte fagforeninger, kasinoer, kreditorer og andre interessenter, og det skal omfatte et kompromis. Men stokken skal være en realistisk, opnåelig.
For Sweeney at gå på kompromis med: Vand. Salg af offentlige aktiver er en vigtig del af statens overtagelse. Som det står, ejer byen under regi af den kommunale forsyningsmyndighed byens vandforsyning. Den statslige overtagelsesforanstaltning sponsoreret af Sweeney inkluderer en bestemmelse, der gør det muligt for statsledere at sælge dette offentlige aktiv. Dette er et vigtigt kompromis, fordi Phil Norcross, bror til Sweeneys velgørenhed og South Jersey Power Broker George, er en lobbyist for American Water, som har udtrykt interesse i at købe byens vandforsyning. Det er forståeligt, at Atlantic Citys borgmester Don Guardian og andre lokale ledere skræmmer over denne del af planen. Problemet med at sælge dette aktiv er dobbelt: det repræsenterer en one-shot indtægtsaftale, mens vandet fungerer som et byaktiv betyder, at byen, der forvaltes korrekt, kunne bruge vandforsyningen som en indtægtsgenerator. For det andet er politikere i byen og i statslovgiveren bekymrede over nettovirkningen af privatisering med hensyn til omkostninger for byens beboere: privatisering vil resultere i en renteforhøjelse, hvis ikke nu i sidste ende. Og dette er en by, hvis beboere dårligt har råd til en stigning. Sweeney er nødt til at gå på kompromis med dette emne og lade det være en del af incitamentspakken i Prietos regning, hvilket ville betyde, at salget af vandværker ikke ville være på bordet, medmindre Atlantic City ikke nåede deres første års benchmark, og derefter ville uafhængig revisor få endelig myndighed over ethvert salg, fusion eller privatisering af byens vandmyndighed.
For at Prieto skal gå på kompromis: Under den statslige overtagelsesforanstaltning ville den statsudnævnte direktør have beføjelse til at nedlægge veto mod protokollen fra det styrende organ i kommunen, der har brug for stabilisering og genopretning, ethvert bestyrelse, kommission eller afdeling i kommunen i behov for stabilisering og genopretning, og enhver uafhængig bestyrelse eller myndighed i kommunen, der har brug for stabilisering og genopretning, herunder, men ikke begrænset til, boligmyndigheden, parkeringsmyndigheden, omstruktureringsmyndigheden, planlægningsudvalget og reguleringsbestyrelsen for justering. Nøglen her er, at Sweeney og Christie vil kontrollere processen med ombygning, og Prieto har brug for at give dem den magt. Det kan være en gentleman-aftale bag lukkede døre, men hvis Prieto ønsker bevægelse om kollektive forhandlinger og vand, bliver han nødt til at give på udviklingen.
Mens Atlantic City har smuldret sammen, har nogle fremsynede sjæle - mange af dem venner af George Norcross - erkendt den potentielle mulighed og har plukket sammen store klumper af ejendomme, der kan udvikles med henblik på investeringer i stor skala. I bytte for spillerum for kollektive forhandlinger og forebyggelse af privatisering af vand, bør Prieto støtte en stærk formel for statsstøtte til ombygning af udviklere med tætte bånd til Norcross-maskinen - tilskyndelse til brugen af Casino Reinvestment Development Authority (CRDA) og staten Economic Development Myndighedspenge og borgmester værge og byråd skal også springe om bord. Udvikling betyder job og udvikling betyder skatteindtægter, og hvis udvikling betaler byens regninger og gør Norcross og Christies venner rigere, så være det.
Og Sweeney bør se dette som den enorme politiske mulighed, det er, da der er flere udviklere, der har foretaget eller foretager betydelige investeringer i byen. Belønningen for disse investeringer vil være betydelig, og Sweeney vil bestemt blive belønnet smukt i form af kampagnedonationer for hans fortalervirksomhed for disse udviklere. Guvernør Christie kan være sikker på, at hans allierede også vil blive belønnet.
Ved bordet findes et væld af interesser:
- Joseph Jingoli –Jingolis betydelige portefølje indikerer forhold til Norcross: Jingoli konstruerer Cooper Norcross Academy på $ 35 millioner i Camden, Cooper Medical School ved Rowan University (i Sweeneys distrikt, som Norcross var medvirkende til at skabe) og Rowan College of Business, sammen med mange andre projekter. Jingoli kan prale af en bred vifte af både offentlige og private udviklingsprojekter og bør sikres, at der kommer plads ved bordet.
- Omar Boraie - Boraie's New Brunswick Luxury Condominium Development, The Aspire, modtog $ 4,8 millioner i Sandy Relief Funds, $ 60 millioner i subsidierede offentlige lån, $ 21 millioner i skattefradrag. Middlesex County-udvikleren har investeret hundreder af tusinder af dollars i politiske bidrag i løbet af de sidste mange årtier, inklusive tusinder til Christies præsidentkampagne - og har set disse investeringer betale sig. Atlantic City vil ikke være anderledes. Boraie har sikret et lån på 15 millioner dollars fra CRDA til at finansiere The Beach at South Inlet, et luksuslejlighedskompleks med en enhed på 250 enheder på 250 enheder på den nordlige spids af Boardwalk nær den nedlagte Revel.
- Jack Morris - Middlesex County ejendomsmagnat, der er en spiller overalt i multifamilie- og detailudvikling. Morris's M & M Development har eksklusive porteføljer i Camden og Newark; hans Edgewater Properties udvikler kommerciel, luksusudlejning og privat boligudvikling, især i det sydlige og centrale New Jersey. Hans forhold til Norcross strækker sig mere end et årti tilbage, da hans firma blev valgt til ombygning af racerbanen Garden State Park i Cherry Hill.
- Jon Hanson - denne allierede af Gov. Christie's er Hampshire Real Estate var formand for Hanson Commission, Christie køreplan i behandlingen af Atlantic City. Hans er også hjernen bag Atlantic City Development Corporation eller ACDevCo, den uafhængige organisation, der ikke er til profit, og som bygger en Atlantic City-campus på $ 200 millioner til Stockton University, der åbner efteråret 2018. Stockton Universitys Atlantic City-campus lover at være hjørnestenen i revitaliseringsindsats i Atlantic City.
- George Norcross - selvom det ikke typisk betragtes som en ejendomsudvikler, rapporter efter et møde mellem Norcross og Atlantic County Executive Dennis Levinson indikerer, at Norcross overvejer at investere i Atlantic City.
- Glenn Straub - en ejendomsudvikler i Florida betalte 82 millioner dollars for det nedlagte Revel casino, som havde kostet 2,4 milliarder dollars at bygge. Straub har sagt, at han vil investere en tilføjelse på 500 millioner dollars i en bred vifte af rekreative faciliteter, herunder vandparker, rebbaner, dressur og hestespring, en skiløb og halvpipe, en international kunstmesse og et nyt kongrescenter. Straub er tilsyneladende en ensom ulv, ikke forbundet med nogen af de store politiske aktører, men alligevel vigtig for byens fremtid.
Virkeligheden er, at alle disse udviklere (undtagen Straub) er politisk forbundet, og de politikere, der fortaler for dem (Norcross og Christie) vil få fordel. Det er, som de siger, omkostningerne ved at drive forretning. Men det er byens bedste, at Norcross og Christies udviklere får den støtte, de har brug for.
En af de grunde, der kan udvikles, der snart vil være tilgængelige, er Bader-feltet, en ønskelig del af en havnefront på 130 hektar langs Albany Avenue-dæmningen. For at gøre Bader Field til et websted, der kan udvikles, koster det yderligere 100 millioner dollars. Sweeney og Prieto bør samarbejde med CRDA og den statslige økonomiske udviklingsmyndighed for at hjælpe den eventuelle køber. Området er modent med mulighed: det kunne rumme en lystbådehavn, en indre havne-type detail- / hotelplads, luksuslejligheder eller alt det ovenstående. Derudover bør en del af landet, inklusive de atletiske faciliteter, som det i øjeblikket huser - Atlantic City Surf Baseball-banen og en skøjtebane - reserveres af staten og byen til brug for Stockton University, som vil udvikle en stats- moderne satellitcampus kun blokke væk. Samarbejdet i denne offentlig-private udvikling kan betyde et fængslet publikum for restauranter, detailhandel og rekreative aktiviteter.
Brigid Callahan Harrison er professor i statskundskab og jura ved Montclair State University, hvor hun underviser i amerikanske regeringer. En hyppig kommentator om stats- og nationalpolitik, hun er forfatter til fem bøger om amerikansk politik. Ligesom hende på Facebook hos Brigid Callahan Harrison. Følg hende på Twitter @BriCalHar.
