En grundplan fra 1920'erne for en enhed på 655 Park Avenue. (Hilsen af New York Real Estate Brochure Collection, Avery Architectural and Fine Arts Library, Columbia University) er teknologi, der gør os klogere
Grundplan porno. Kald det en New Yorker-specialskyldig fornøjelse, i det mindste når det kommer til fast ejendom. Der er intet mere lokkende end at studere indretningen af luksuslejligheder,spore hvordan arkitekter engang opdelte tusinder af kvadratmeter. Når det kommer til denne form for konstruktion - i modsætning til de trange lejligheder, resten af New York bor i - betyder placeringen af hvert soveværelse, gang, badeværelse, bibliotek, stuepige, trappe og foyer meget. Hvis du ikke har råd til at bo der, kan du i det mindste omhyggeligt gennemgå planen.
Intetsteds er grundplan porno mere tilfredsstillende end Upper East Side, der engang var nul for byens mest fremtrædende boligarkitekter, der designet bygninger, der i det væsentlige bestod af stablede palæer. Da hver bygning hurtigt steg fra 1910'erne gennem 1920'erne, flyttede familier som Rockefellers og Astors ind og besatte lejligheder med så meget som 20.000 kvadratfod og 37 værelser. (Dette var faktisk specifikationerne for John D. Rockefellers lejlighed i 740 Park, nu et etagers co-op på Upper East Side.) Men et skift i livsstil siden 1920'erne for ikke at nævne et nuværende luksusmarked domineret af glasfacader. og åbne grundplaner, har efterladt en indvirkning på klassiske grundplaner for kraftværkbygninger, der ligger i Park og Fifth Avenues.
Lejlighedsbygninger var ikke altid den valgte bolig for velhavende New Yorkere. Faktisk måtte ejendomsudviklere overbevise dem om at opgive deres palæer for at bo der. 998 Fifth Avenue, en bygning med 17 enheder designet af McKim, Mead og White, er stort set krediteret med at overbevise byens elite om, at lejligheder var acceptable steder at bo, ifølge Carter Horsley, en tidligere arkitektjournalist og nuværende redaktionel direktør for ejendomswebstedet. CityRealty. (På Vestsiden havde denne rolle tidligere været spillet af Dakota.) Disse spredte, elegante lejligheder med vinrum, elevatorer paneler i fransk valnød, syv soveværelser og mindst seks tjenerværelser, udfyldte et hul på markedet: boliger, der passer til de velhavende men uden den udmattende fem-etagers stigning endemisk til enfamiliehuse - og uden omkostningerne ved at vedligeholde dem.
Ved 998 Fifths åbning i 1912 blev lejligheder tilbudt til leje op til $ 25.000 om året pr. Stykke. De lejede hurtigt og husede f.eks. Murray Guggenheim og et barnebarn af 20 East End Avenue tilbyder plantegninger, der minder om de store bygninger i det tidlige 20. århundrede.
CommodoreCornelius Vanderbilt. Bygningen blev så populær, at andre lejlighedsbygninger i den stil blev gentaget, sagde Mr. Horsley.
Introduktionen af luksuslejligheden faldt sammen med fremkomsten af Upper East Side som et ønskeligt kvarter. Mellem 1903 og 1913 blev den gamle Grand Central Depot-togstation revet ned og erstattet med den nuværende Grand Central Terminal. Skiftet fra damplokomotiver, der fungerede støjende over jorden og tog masser af jord, til underjordiske elektriske tog frigørte en gang uønsket Park Avenue for at blive førsteklasses (og maleriske) New York City ejendom.
Og så startede New York i 1920'erne et hidtil uset boom af luksuslejlighedudvikling der.
Ifølge Mr. Horsley opstod der tre store boligarkitekter på det tidspunkt: J.E.R. Tømrer, Rosario Candela og Emery Roth. Deres storslåede Upper East Side-lejlighedsbygninger syntes ofte ubeskriveligt udvendigt, men interiøret var ren luksus. Mens Carpenter er krediteret for at bane vejen for udvikling af luksuslejligheder langs Fifth Avenue, og Roth designede storheder på både øst- og vestkanten (inklusive de ikoniske San Remo-tårne på Central Park West), er Candela den, der ofte hyldes som mester for plantegning.
Indvandrersønnen til en siciliansk gipsarbejder, Candela udmærker sig i 1927 som arkitekten for 960 Fifth Avenue - en bygning New York Times kaldes derefter bogstaveligt ... 12 palæer bygget oven på hinanden. En lejlighed på 10. og en del af 11. etage indeholdt 17 værelser, herunder en to-etagers høj, 60-til-25-fods stue, der blev sagt til den storslåede i enhver amerikansk lejlighed.
I 1929 arbejdede Candela på 27 forskellige projekter, herunder de ikoniske højhuse 740, 770 og 778 Park. I hver blev der lagt stor vægt på grundplanerne, der var kendetegnet ved symmetri, rummelighed, højt til loftet og lys. Grundplanen handlede om strømmen, sagde hr. Horsley. Hvordan foajéen fører til stuen, der er forbundet med spisestuen, der er væk fra køkkenet, nær spisekammeret og derefter stuepigen.
Grundplanen handlede om strømmen, sagde hr. Horsley. Hvordan foajéen fører til stuen, der er forbundet med spisestuen, der er væk fra køkkenet, nær spisekammeret og derefter stuepigen.
Der var offentlige og private rum - stuerne og spisestuerne var designet til offentlig underholdning, men det utilitaristiske køkken og tjenerkvarteret var private og var ikke beregnet til at blive set af gæsterne. At have en åben spisestue med henblik på køkkenet vil blive betragtet som lav klasse, sagde hr. Horsley.
Til 1926 New York Times artiklen med titlen New York Now Has Mansions in Flats, beskrev lejlighedenes unikke egenskaber: I det seneste af kooperativer er ingen to lejligheder nøjagtigt ens ... Det er ikke ualmindeligt, at køberen nægter at købe, før han er forsikret om, at paneler på hans bibliotek vægge kan fjernes til den lejlighed, han har under overvejelse. Artiklen fortsatte med at beskrive fru William Vanderbilts lejlighed i 660 Park: Hendes salon vil være 46 x 22 fod, hendes spisestue næsten lige så stor og hendes bibliotek 23 fod lang og 18 fod bred. Omklædningsrum vil være bekvemt placeret. Det 'lille hus' vil blive forsynet med syv soveværelser. En lejlighed designet til Mr. og Mrs. John North Willys i 820 Fifth taget hensyn til parrets kunstsamling: Salonen er stor nok til at rumme uden at trænge en Rembrandt, en Frans Hals, en Velásquez og andre gamle mestre. Med hensyn til biblioteket sættes bogreolene ind i dets panelerede vægge, hvilket giver tilstrækkelig plads til tre mesterværker. FOTO: Hilsen Warburg Realty
Lejlighederne var bemærkelsesværdige for spildt plads, hvilket betyder ekstra store foyer, linnedrum og butlers spisekammer. Lejlighederne på 770 Park kom med et rum, hvor affaldsspande kunne rengøres med damp. (Fordi virkelig, hvorfor ikke?) Frederick Peters, præsident for Warburg Realty og en selvudnævnt grundplanfanatiker, roste de store, afrundede foyer i 635 og 580 Park. Foyeroplevelsen skaber lejligheden, sagde han. Du har rummelighed foran dig i stedet for et trangt lille ingenting.
Selvom det ikke var i en Candela-bygning, tog penthouse ved 1107 Fifth Avenue kagen for luksuriøst spildt rum. Det var designet til kornarving Marjorie Merriweather Post Hutton, der boede i palæet, der skulle udskiftes for at bygge 1107 Fifth. Hun solgte først sit hjem, efter at hun var blevet lovet, at det ville blive genskabt på bygningens tre øverste etager. 54-værelseslejligheden havde en indhyllet terrasse, 17 badeværelser, to køkkener, en morgenmadsrestaurant, en træpanel-spisesal, der var stor nok til at rumme 125 gæster, et sølvværelse, et bageri, et kølerum til blomster og pelse, et linnedværelse, et vinrum, et par frakkerum til mænd og kvinder, et kjoleskab, et legerum og snesevis af personalesoveværelser og arbejdsrum til kammertjener. Triplexet, der oprindeligt var en leje, blev udskåret i seks co-op-lejligheder i 1950'erne.
Nedbruddet i 1929 og den deraf følgende store depression bremsede luksusudviklingsboomen i Upper East Side. Men meget af det, der blev bygget i den tid, står stadig. Disse bygninger, nogle oprindeligt designet til udlejning, er siden blevet omdannet til de mest eksklusive co-op-bygninger i byen.
Disse lejligheder sælges stadig til en præmie, sagde Wendy Greenbaum, en mægler i Warburg, der i øjeblikket markedsfører et co-op på 11,5 millioner dollars på 1185 Park Avenue. Hun mener, at luksuskøbere ofte tænker på forhånd, hvis de vil have et gammeldags samarbejde eller en ny lejlighed i en luksusskyskraber. Co-ops er ikke prissat så højt som ejerlejligheder, og denne forskel afspejler den type ejerskab, sagde hun. (Ifølge CityRealty er der i øjeblikket 294 kooperativer med tre eller flere soveværelser på markedet i Upper East Side med en gennemsnitlig pris på $ 6,3 millioner. Prisforespørgsler på Upper East Side condos med tre eller flere soveværelser i gennemsnit på $ 6,6 millioner .)
Co-op-kunder er også nødt til at møde elite-co-op-tavlerne i Upper East Side, der er berygtede for at afvise potentielle købere (se Social angst, side 38). 740 Park, berømt for sine milliardærbeboere, har afvist folk som Barbra Streisand og Barbara Walters. Co-op-bygninger har også meget strengere regler efter salg end ejerlejligheder - begrænsninger for renovering blandt dem. Du køber dig ind i en livsstil, sagde Corcoran-mægler Tom DiDomenico, der i øjeblikket markedsfører et co-op på $ 7,25 millioner på 1120 Fifth Avenue.
Og alligevel berettiger disse storslåede boliger ofte til renovering - livsstilsvaner og behov har bestemt ændret sig i løbet af det sidste århundrede. Det er næsten givet, at de skal renovere, sagde fru Greenbaum om nutidens købere. Sondringen mellem private og offentlige rum er ikke længere en prioritet - købere foretrækker mere åbne grundplaner med tilgængelige køkkener, sagde begge mæglere. Tjenestekvarterer har ikke længere høj prioritet. I lejligheden repræsenterer fru Greenbaum i 1185 Park, ofrede ejerne en stuepige for at udvide og omplacere køkkenet. Købere har også en tendens til at have flere eller større badeværelser end det, der tilbydes i den oprindelige grundplan. I 1185 Park kombinerede de samme ejere to mindre badeværelser for at skabe et stort mesterbad.
Købere er ofte overraskede over, hvor svært det kan være at renovere disse co-op lejligheder, sagde Greta Weil, partner hos Weil Friedman Architects, et firma baseret på Upper East Side. Helt åbne grundplaner er næsten umulige i dette kvarter.
Men at få nøjagtigt det, du vil have, er sjældent. Købere er ofte overraskede over, hvor svært det kan være at renovere disse co-op-lejligheder, sagde Greta Weil, partner hos Weil Friedman Architects, et firma baseret på Upper East Side. Helt åbne grundplaner er næsten umulige i dette kvarter, sagde hun. Co-op-begrænsninger kombineret med VVS-konfigurationer af gamle bygninger og sådanne forsætlige originale grundplaner er alle udfordringer, bemærkede hun. Vi forsøger at temperere moderniseringer med det originale layouts skønhed.
Nutidens udviklere, der kombinerer storheden ved de gamle layouts med moderniseringer, har tendens til at imødekomme efterspørgslen. Da en 30-enheders lejlighedsudvikling 135 East 79th Street kom på markedet i 2012, greb købere hurtigt enheder med plantegninger, der minder om Candela's: flere soveværelser, rummelige stuer, lange gange. Før vi begyndte at bygge, interviewede vi vores venner, lige fra begyndelsen af trediverne til tomme rede, sagde Thomas Brodsky, rektor ved Brodsky Organisation, bygherrens udvikler. Vi ønskede at vide, om de foretrak det klassiske eller det åbne layout. Vi fandt deres svar at være en jævn blanding. FOTO: Courtesy The Corcoran Group
alan rickman brev til jk rowling
Så kom Brodsky på kompromis med klassiske layouts med dedikerede værelser, der er velegnede til formel underholdning på østsiden af bygningen, og moderne layouts med åbne værelser og spisekøkkener på vestsiden. (Nogle enheder med klassiske layouts benyttede et moderne twist på ideen om spildt rum med en blomsterskærende vask eller plads til et spejl og skrivebord uden for pulverrummet.)
Manhattan-baserede udvikler Corigin fokuserer også på klassisk design på 20 East End Avenue, en 18-etagers lejlighed med 43 enheder, der nu er under opførelse i et ellers lavmælt kvarter. I vores forskning fandt vi, at disse Carpenter- og Candela-bygninger stadig har en høj pris pr. Kvadratmeter, selvom de har brug for renovering, sagde Corigin-præsident Edward Baquero. Firmaet hyrede Robert A.M. Stern, hvis æstetiske afviger bestemt mod det klassiske (15 Central Park West og 30 Park Place, blandt andre kommissioner), at skabe lejligheder med to til seks soveværelser, store foyer, private terrasser, pejse og butlers spisekammer. Priserne går i øjeblikket op til $ 12 millioner for en enhed med fire soveværelser.
Bygningens faciliteter pakke sigter mod at skabe et klubmiljø, sagde Mr. Baquero. I en 20-værelses lejlighed i 120 East End var der en balsal, bibliotek, musiklokale, billardrum, vinkælder, sagde han. Vi ønskede at replikere det, men som et fælles element for lejlighedsejere, vedligeholdt af bygningen. Der vil også være en gated vogn veranda indgang, der fører ind i en motorbane med brostensbelagt vej.
Mr. Baquero kaldte designprocessen med Mr. Stern streng, men han er ikke ked af, at de besluttede at tage det på. Du ved bare, hvornår du går ind i 1920'ernes lejligheder, sagde han. Det er subtilt, og ingen ved hvorfor, men det føles godt. Der er en varme og elegance, der får det til at føles som hjemme.
Han fortsatte med at lyde som enhver New Yorker, der er blevet forelsket i den store arkitektur i yore: Hvad der er masseproduceret i dag, har bare ikke den følelse længere.
