De ejede nogle af landets bedste klasse A-kontorejendomme - det 62-etagers Aon Center i Los Angeles, One City Center i Houston, 522 Fifth Avenue i New York - men de søgte altid efter mere. Anført af grundlægger og administrerende direktør Scott Lawlor, jo hurtigere deres ejendomsimperium voksede, jo hurtigere fik Broadway sig til at erobre endnu flere kontorbygninger fra Californien til New York.
Deres Macklowe-lignende strategi: at indhente kontoregenskaber på højt gearede lån, vente på, at huslejen stiger, og sælge bygningerne med overskud inden for to år.
Men markedets nedbrud har efterladt det nye barn på blokken mere forslået end hans ældre rivaler. Faktisk erhvervede den ni år gamle virksomhed sin smag for risiko på nøjagtigt det forkerte tidspunkt. De købte 28 kontorejendomme rundt om i landet i 2006 og 2007 til priser, som kritikerne hævdede var for høje, selv da, i modsætning til kun ni kontorejendomme købt fra 2001 til 2003.
De nye aktører i branchen er dem, der virkelig er ramt hårdest, sagde New York Citys firma- og ejendomsadvokat Edward A. Mermelstein. Deres eksponering er bare så meget større, fordi de fleste af deres erhvervelser skete inden for en kort periode.
Hr. Mermelstein tilføjede, at flere veletablerede ejendomsaktører var klog på efter at have gennemgået de sidste par ned-cyklusser, da de forstår, at når du først udnytter over 50, 60 procent, vil du muligvis udsætte dig selv.
Nu har Broadway misligholdt kortfristede lån til over et dusin bygninger, og to af deres ejendomme er udelukket. For at gøre tingene værre var Broadways primære långiver til mange af disse bygninger - såsom 10 ejendomme, inklusive en i New York, der blev købt den 15. maj 2007 alene - Lehman Brothers. Spørgsmålet er nu, om de kan skaffe den nødvendige kapital til at betale deres lån og overleve.
Der er ingen tvivl om Scotts forretningsmodel levede meget på kanten, sagde Real Capital Analytics 'administrerende direktør Dan Fasulo. Han sad tydeligvis fast uden en stol, da musikken stoppede.
SÆLGING KAN VÆRE Den eneste måde, Broadway kan skaffe den nødvendige kapital til at betale deres kortfristede lån, der forfalder til tre kontorejendomme på trods af en nylig aftale med Lehman, ifølge Real Capital Analytics: 280 Park Avenue, Park Avenue Atrium og Union Bank of California Center i Seattle (340 Madison er også potentielt urolige).
Deres nuværende ejendomme er kun værd en brøkdel af, hvad Broadway købte dem til. Selvom Broadways James Hennessy beskrev sin timing for at købe 500 West Monroe i Chicago i juli 2007 for 336,7 millioner dollars som ideel, er ejendommen nu kun 63 millioner dollars værd. (Broadway undgik knap nok afskærmning af bygningen, som er en fjerdedel ledig, ved at indgå en aftale med långivere efter misligholdelse af et lån i februar 2009.) Og 280 Park Avenue - som de købte for 1,25 milliarder dollars i november 2007 ved hjælp af en $ 1,1 mia. Lån - er nu kun en tiendedel af det, Broadway købte det, værd: 147 millioner dollars. Sider:1 to 3 4
