Eric Fischer har afdækket årtier med data om SF-boligpriser.(Foto: Jared Erondu / Unsplash) Jeg ved ikke noget om Eric Fischer bortset fra at han er en freaking helt.
Meget ligesom alle andre, der for nylig har forsøgt at bo i San Francisco , Fischer er meget interesseret i boligudgifter. I modsætning til enhver anden sådan person besluttede Fischer imidlertid at bidrage til denne samtale ved at fordoble dybden af moderne historiske data om dem.
Indtil nu var de mest citerede oplysninger om SF-boligpriser gået tilbage til 1979, da byen begyndte at spore medianlejen af lejligheder med to soveværelser, der blev annonceret i San Francisco Chronicle en søndag om året.
Desværre for disse data er 1979 tilfældigvis også det år, hvor San Francisco borgmester Dianne Feinstein pålagde en leje fryse, der overgik til lejekontrol . Hvis du vil argumentere for fordelene ved huslejekontrol - og i en håndfuld amerikanske byer, der står over for hurtigt stigende boligpriser, hvem gør det ikke? - dine argumenter på begge sider vil ikke være meget nyttige uden nogen oplysninger om situationen Før lejekontrol, så du har noget at sammenligne med.
Så Fischer fandt de før lejekontroldata. Han samlet det selv ... ved at bruge mange, mange timer på at gennemgå gamle billedfiler og mikrofilm fra San Francisco Chronicle. 
Microform-læsere.(Foto: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer taler meget om sin metode i sin fremragende post om dette projekt , offentliggjort lørdag. Her er den korte oversigt: Hans metode er ikke perfekt, men den er solid, og jeg kan ikke se nogen gode måder at forbedre den på.
I stedet for at komme nærmere ind på dette eksisterer dette blogindlæg til understrege, hvad hans nye data afslørede : dette diagram. 
Lejepriser.(Foto: Eric Fischer)
Det, mine venner, er 70 års boligpriser i San Francisco. Der er nogle op- og nedture, men for det meste er der en meget enkel tendens: 6,6 procent.
Det er det beløb, som huslejen er steget hvert år i gennemsnit siden 1956. Det var sandt før huslejekontrol; det var sandt efter huslejekontrol. Det var ikke helt sandt under teknologiboblen i 2000, men det var stadig slags sandt, og det blev sandt igen bagefter.
6,6 procent er 2,5 procentpoint hurtigere end inflation, hvilket ikke virker meget, men når du gør det i 60 år i træk betyder det boligpriser firdobbelt sammenlignet med alt andet, du skal købe.
Det er slemt. Men det er SF i dag sammenlignet med 1956.
Så hvad fik priserne til at stige? Det er den virkelig spændende del af Fischer's opdagelse. Bevæbnet med sine data besvarede han mere eller mindre dette spørgsmål. 
Median beder månedlig lejeEric Fischer
Dette er så tæt som du sandsynligvis nogensinde vil se et svar på livet, universet og alt.
Det er et diagram, der næsten perfekt forudsiger San Francisco-boligmarkedet ved hjælp af kun tre variabler:
- Antallet af job i San Francisco County.
- Antallet af steder i San Francisco County, hvor folk kan bo.
- Det samlede beløb, der betales til alle, der arbejder i San Francisco County.
Det hele er opsummeret i formlen øverst i diagrammet. Hvis du gav mig værdier for (1), (2) og (3) ovenfor, så kunne jeg forudsige dig med forbløffende nøjagtighed, hvor meget den gennemsnitlige lejlighed med to soveværelser i San Francisco vil koste at leje i den situation.
Det følger heraf, at hvis vi kunne lave om (1), (2) eller (3), så kan vi måske ændre, hvad det koster at leje et sted i San Francisco. Sådan opsummerer Fischer et scenario, hvor lejlighedspriserne, ifølge hans formel antyder, ville falde 67 procent:
Det ville kræve en stigning på 53% i boligforsyningen (200.000 nye enheder) eller et fald på 44% i CPI-justerede lønninger eller et 51% fald i beskæftigelsen for at sænke priserne med to tredjedele.
OK, så dette ville betyde den måde at gøre San Francisco så overkommelig som (siger) Portland ville være for begge skære alles løn i halve , eller fyr halvdelen af dem , eller lad byens befolkning hurtigt vokse omkring 50 procent , til ca. 1,2 millioner, mens antallet af boligenheder steg endnu hurtigere.
Lort.
Men vent , siger du måske. Prag har omkring 1,2 millioner indbyggere. Milano har omkring 1,2 millioner indbyggere. Det er gode byer. Det ville faktisk være fint, hvis San Francisco blev til Prag, især hvis priserne faldt med to tredjedele.
Det er sandsynligvis sandt. Problemet er, at hurtigt at omdanne til Prag ville kræve tusindvis af udviklere at gå konkurs, fordi (husker du?) Husleje ville falde med 67 procent, så alle disse udviklere ikke ville være i stand til at betale de lån, de tog for at bygge disse 200.000 nye boliger. .
Når jeg tænker på det, lyder måske ikke tusinder af konkursudviklere også så dårligt for dig. Men tro mig, det lyder dårligt for udviklerne. Derfor kunne der aldrig være en situation, hvor private udviklere tilføjede, at mange nye boliger på én gang - de ville stoppe med at bygge længe før det kunne vende tilbage til paradis.
Som jeg ser det, efterlader det os nogle få interessante lektioner for San Francisco :
1. Tilføjelse af nye enheder går for det meste kun holde lort fra at blive værre .
1a. Det er stadig en god ting.
to. Lejekontrol ser ikke ud til at være en stor årsag til problemet i sig selv. Lort var dårligt før; lort var dårligt efter; lort blev ikke særligt bedre eller værre for den mediane lejlighedssøger, i det mindste hvis du begynder i 1956. (På den anden side foregår der noget underligt i Fischers tidlige prisdata fra 40'erne. Hvis du udelader dip 1950-1960 i huslejer, så begynder alt før lejekontrol i 1979 at ligne mere på et plateau. Her er hans første diagram igen for godt mål.) 
CPI-justeret annonceret husleje.(Foto: Eric Fischer)
2a. Den måde, hvorpå lejekontrol kan have betydning indirekte er, hvis det fører indirekte til færre nye enheder , for eksempel fordi det giver folk en grund til at protestere eller sagsøge for at forhindre udviklere i at erstatte små gamle lejekontrollerede bygninger med store nye markedspriser. Hvilket er ret forståeligt fra de fattige menneskers side, men det er stadig et lort resultat, for (som Fischers formel antyder) holder ethvert fancy nyt tag priserne nede, fordi de rige mennesker under det ikke skubber middelklassens folk ud fra deres tag af mellemkvalitet og så videre ned ad linjen, indtil nogen ender i et telt.
2b. Alligevel er der intet klart tegn i disse data om, at lejekontrol har haft denne yderligere anti-nye-bolig-effekt på San Francisco. Igen: lort var dårligt før. Lort var dårligt efter.
3. At skære ned på udviklingsomkostninger til udfyldning vil hjælpe, hvis der er måder at gøre det uden at skrue andre ting for meget op.
4. Hvis der er noget forhindrer boligmarkedet i at bygge nok nye boliger til nybegyndere , så må det sandsynligvis være noget, der ankom omkring 1960 eller tidligere.
Jeg holder op med at tale om San Francisco på dette tidspunkt, fordi San Francisco deprimerer mig. Dybest set tror jeg, at San Francisco er kneppet.
Det stinker. Det er et fantastisk sted. 
En udsigt fra en park i San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper / Flickr)
I stedet vil jeg afslutte med en lektion for byer, der tilføjer job og / eller velstand hurtigere end hjem, men som endnu ikke er San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Måske Oakland og Los Angeles og San Diego og DC stadig også.
For at elske Gud, fortsæt med at tilføje hjem. Bliv ved med at tilføje hjem, så tingene ikke bliver værre, og du ikke bliver fanget i en tabt-tab-tab-shitstorm som San Francisco.
Og mens du gør det ...
Lejekontrol? Denne særlige lejer er nervøs, men sikker, måske prøv det, så længe du arbejder hårdt for at sikre, at det ikke kommer i vejen for at fortsætte med at tilføje hjem.
Uendelig sprawl? Det holder husene billige (spørg Atlanta, Dallas og Phoenix), men det knepper planeten op, og det ser ud til at gøre os federe og ensomere, plus biler er dyre. Så prøv at lave rækkehuse, hvis du kan. Byhuse er gode. Cliff og Claire Huxtable boede i et byhus. Duplexer er også gode. Mange byer har faktisk gjort det ulovligt at bygge en af disse. Det er nødder.
Skatter for at skabe offentlige eller andre subsidierede boliger? De fattigste mennesker vil aldrig have råd til boligpriser på markedet, og folk i billige, men beboelige små hjem har en tendens til at komme i langt mindre problemer end folk i telte. Så ja, sandsynligvis er det en god ide at bruge skat til at bygge billige, men beboelige små hjem til fattige mennesker, mens man også leder efter andre måder at hjælpe folk med at komme ud af fattigdom.
Masseafskedigelser? Nå, tilsyneladende ville de reducere huslejen, men på en eller anden måde tror jeg ikke, de ville få borgmesteren genvalgt.
Men uanset hvad du gør, køb bestemt Eric Fischer en drink, hvis du ser ham. Han tjente det.
Michael Andersener forfatter i Portland, Malm. Han er @andersem på Twitter.
