Hvordan blev Tribeca det mest ønskelige kvarter af alle?

De smukke, brostensbelagte gader i Tribecablev skåret i tåge en søndag morgen for nylig og lånte kvarteret en endnu mere dæmpet luft end normalt. Det var en scene lige ud af Atget, bortset fra de bløde fodfald af lejlighedsvis jogger og det svage virvar af hundesnor, fastgjort til velopdrættede prøver ud til deres sent om morgenen gåture i undervurderede jakker af jægergrøn og marineblå.

Men inde i Bubby's, kvarterets favorit til brunch, var baren fyldt fire dybt med tilfældigt klædte Wall Street-typer, der fejrede middagens åbning af baren, og unge familier overfyldte spisestuen og gemte sig i rigelige fade af omhyggeligt hentede amerikanske klassikere. Fornaturligt flotte par sippede kaffe og kvinder i Lululemon efter træning skubbede rundt salatplader. Rutinemæssigt beskrevet som et af kvarterets mere overkommelige spisemuligheder, er det et tegn på Tribecas ret skræmmende velstand, at en æg-og-skål-morgenmad til Bubby koster $ 19.

Selv inden for de sjældne områder på Manhattan er Tribeca en outlier. Med den målestok, der i stigende grad er stigende i New York - hvor meget folk er villige til at bruge - er Tribeca det mest eftertragtede kvarter i byen, det sted, hvor den slags mennesker, der har råd til at bo hvor som helst, foretrækker at være.

Ikke kun har Tribeca hentet titlen på det dyreste kvarter i byen efter den gennemsnitlige boligpris i de sidste par år, sagde takstmanden Jonathan Miller fra Miller Samuel, men Tribeca / Soho-området har besat den øverste plads, siden han begyndte at spore kvarteret i 1987 (statistikker for de to tilstødende kvarterer er blandede, fordi antallet af boligenheder i Tribeca dengang var så lille, at det var ubetydeligt).

I 2014 var den gennemsnitlige salgspris i Tribeca / Soho $ 3,5 millioner, langt over gennemsnittet på $ 2,23 millioner på Tony Upper East Side, og mere end dobbelt så stort som Manhattan-gennemsnittet på $ 1,71 millioner, ifølge Miller Samuel. Desuden synes kvarterets fortsatte dominans uundgåelig med den løbende strøm af loftkonverteringer og udvikling stigende langs dets østlige flanke, blandt dem den ultra high-end, Herzog og de Meuron-designede 56 Leonard, der gjorde $ 1 milliard i salg det sidste år og holdt kort rekorden i Downtown, efter at dens duplex penthouse solgte for 47 millioner dollars.

Tribeca har sine charme og ganske åbenlyse ved det, men det er også noget underligt - et kvarter, hvis stille fortove synes at tilbyde lidt i vejen for Jane Jacobs gadeliv, som landsbybeboere kan lide at betage sig om. Det besidder ikke den bucolic allure af Upper Fifth Avenue eller Central Park West, og det er heller ikke forbrugerfantasien fra 57th Street. I modsætning til Gramercy Park eller Upper East Side, som har været favoritter af byens velstående i mindst hundrede år, havde Tribeca næsten ingen beboere for 50 år siden, velstående eller på anden måde. Desuden har støbejernsbygningerne, der udgør dens mest ikoniske boligmasse, ofte manglet kurbade, bilbaner og skødbassiner, som beskyttede luksuskøbere har forventet; mange mangler endda meget grundlæggende faciliteter såsom en dørmand, fitnesscenter eller delt tagterrasse. Udsigten kan være dejlig, men de er ikke antenne, og for en betydelig del af kvarteret, især den hurtigt stigende korridor på Vestsiden, er metroen en seriøs sklep.

Så hvordan blev Tribeca den uovertrufne titan på Manhattan ejendom, det foretrukne sæde for universets mestre, kreative kingpins og berømtheder som Jay Z og Beyoncé, Taylor Swift, Meryl Streep og Russell Simmons?

jeg elsker det, og jeg kan ikke forestille mig at bo et andet sted. Det er ekstremt familievenligt, begejstret April Williamson, som vi mødte i Shinola-butikken, det læderduftende tempel til amerikansk håndværk på Franklin. I nærheden undersøgte to mænd, der var udstyret i perfekt overensstemmelse med butikens robuste chic look, sine cykler i vintage-stil, der, selvom de var smukke, til $ 1.950 til $ 2.950, virkede som en alvorlig risiko på de tyverisikrede gader i New York.

Fru Williamson, der flyttede til Tribeca fra Jersey City for fem år siden, så hendes mand, der arbejder i reklamer, kunne være tættere på sit job, sagde, at hun er så begejstret for kvarteret, at hun sluttede fred med at have handlet et rummeligt vognhus til et to-værelses.

Hun opregnede dens mange charme: Store familievenlige restauranter som Landmarc, Bubby's og Odeon, hvor de kunne tage deres døtre i alderen 2 og 4; parken på Greenwich, hvor vi praktisk talt bor i varmere måneder; rigtig god shopping, fra Balloon Saloon til Steve Alan Home. Selv neglesaloner er pænere i Tribeca — hun og mange af de andre mødre, hun kender, er store fans af et sted nær Locanda Verde, der bruger alle økologiske produkter.

Taryn Toomey, den tidligere mode-udøvende-vendte-fitness-guru, der grundlagde klassen, en næsten umulig at komme ind i 75-minutters træning, der blander bevægelser lånt fra sydamerikanske shamanske traditioner med musik og katartisk skrig, beskrevet forbipasserende folk hun kender hver anden blok.

Det føles som et lille kvarter, men så er det også ret stort - der er så mange forskellige steder at gå og ting at gøre. Jeg ved ikke, om jeg nogensinde vil bo andre steder, sagde fru Toomey, der flyttede til Tribeca for 12 år siden.

Selv ekspeditøren i Shinola-butikken, selv bosiddende i Bushwick (ingen, der arbejdede i butikken, boede i nabolaget, fortalte han os), sagde at han specifikt havde ledt efter detailjob i Tribeca på grund af hans positive erfaringer med at arbejde hos en nærliggende American Apparel-butik. Det er her hyggelige mennesker kommer til at bo, sagde han.

Ther var en overlapning på treting: de oprindelige banebrydende kunstnere og folket i Independence Plaza [en tidligere Mitchell-Lama-leje bygget i 1975] skabte et samfund, der fik de offentlige skoler på plads, så var der oprettelsen af ​​Washington Market Park, og pludselig har du en ny og vellykket middelklassekvarter, der kan gås til Financial District, antog Lynn Ellsworth, formand for det historiske bevaringssamfund Tribeca Trust. Whammo, du har en opskrift på gentrifikation.

Fru Ellsworth var oprindeligt tøvende med at tale med os og henviste til den sædvanlige snarkyoptagelse, som pressen har i nabolaget. Hvilket, vi indrømmede, var retfærdigt i betragtning af en vis pressetendens til at skildre kvarteret som en berettiget enklave, der udelukkende er klædt i Canada Goose, det avancerede vinterbeklædningsfirma, hvis pelsbeklædte parkas sælges for op til $ 800. Faktisk fandt vi på nylige ture til kvarteret, at Canada Goose-parker kun tegnede sig for omkring en tredjedel af alle vinterfrakker - en af ​​de barnepiger, som vi talte med, havde en på - men det er et mætningsniveau under niveauet for de posede Toronto-kvarterer sidst vinter, der muligvis kan være grund nul for tendensen.

En økonom ved uddannelse sagde fru Ellsworth, at da hun og hendes mand, nu professor i Columbia, først flyttede til Tribeca i 1994, blev de set som noget anathema for nabolaget.

Vi blev betragtet som yuppie-nybegyndere, ikke de kunstneriske seje mennesker, mindede hun. Vi var akademikere, og det var ikke så meget, hvad folk var interesseret i.

De var bestemt ikke de eneste: Samme år købte John F. Kennedy Jr. en hems på North Moore Street. To år senere bragte han sin brud og en uudtømmelig paparazzi-tilstedeværelse tilbage, hvor fru Bessette hjalp med at sikre kvarterets omdømme som både glamourøse og undervurderede.

Sammenlignet med de mennesker, der flytter ind nu, er fru Ellsworth og hendes mand boheme, ligesom andre beboere i deres samarbejde på Duane og Hudson, som i modsætning til så mange andre har været et middelklasset tilflugtssted, fordi dets lejligheder er mindre og bygningens layout udelukker kombination af enheder til en fordelagtig effekt.

På trods af tilstrømningen af ​​penge beskrev fru Ellsworth Tribecas stemning som en helt anden end den i Upper East Side, hvor hendes datter går på privatskole. I Tribeca er de fleste glade for at sætte deres børn i P.S. 234 (uden tvivl den mest efterspurgte offentlige skole i byen), hvilket dæmper førskolens konkurrencemæssige vanvid. Tribecans er også community-minded - det er lille nok til, at du muligvis kan se folk, du kender, når du løber ud til hardwarebutikken.

Det er i det mindste, hvis du er blandt de beboere, der stadig løber ud til hardwarebutikken.

Hvad angår de over-velhavende sagde fru Ellsworth, at deres tilstedeværelse er mere udledt end følt. Jeg er opmærksom på, at Richard Parsons bor i et penthouse på den anden side af gaden fra mig - min mand siger, at han så sin limo en gang, men berømthederne, bortset fra Harvey Keitel, ser du dem ikke meget. Jeg tror, ​​de bor et andet sted meget af tiden.

Men disse berømtheder, uanset om de er til stede, har salvet Tribeca som en foretrukken stampende grund. Måske er det kvarterets evne til at få nye penge til at se skarpe frem for gauche. Eller måske er det fordi Tribeca hverken er prangende - det er den slags sted, hvor de med rigdom gør ondt for at skjule det - heller ikke malerisk eller ligesom så mange nydelaterede kvarterer i Brooklyn, dyrebare. Dens gader kan være brostensbelagt, men de er brede, bygget til at rumme lastehavne, leveringsvogne eller, hvis det er nødvendigt, Range Rovers med chauffør.

Tribeca har ikke fornemmelsen af ​​penge fra Upper East Side-typen, det er mere støjsvage, sagde en lokal wellness-lærer. Det er Downtown afslappet, ligesom slouchy læderbukser — The Row gør en rigtig cool slouchy læderbukse, det er virkelig dyrt, men det er hvad jeg ser mange mennesker iført — med en monteret top og en cross body taske. Og Isabel Marant støvletter.

Nå, meget af Isabel Marant alt, tilføjede hun og lo.

Lisa Demogenes, en kunstner og yogainstruktør, der underviser i nabolaget, og hvis søn går i skole der, mindede om at komplimentere en kvinde på sin irske fisker-stil sweater. Det var billigt - $ 250, svarede kvinden. Hvor kunne du muligvis få en trøje til $ 250 i dag og alder, fortæller fru Demogenes og ruller øjnene. Hvad der er overraskende er, hvor normal en meget dyr livsstil er her.

Og alle her har den samme frakke, tilføjede hun og greb denne reporters arm på det sted, hvor Canada Goose-logoet skulle vises. Alt hvad du gør er at se plasteret!

Det er ikke overraskende, at Tribecas unikke æstetik vil appellere til en sådan skare. Det 19. århundredes handelsarkitektur, der dominerer kvarteret, er både strengt smukt og unikt velegnet til de luksuriøse, massive lofter, der foretrækkes af dets indbyggere.

Ganske enkelt ønsker folk plads, og Tribeca tilbyder de mest imponerende vidder i byen. Lejligheder i Tribeca / Soho måler i gennemsnit 2.127 kvadratmeter i modsætning til 1.608 kvadratmeter på Upper East Side, ifølge Miller Samuel. Det er sådan en unik boligmasse, og det endte med at udskære en sådan usædvanlig niche, sagde Mr. Miller.

Han advarede imidlertid om, at Tribecas statistiske bravado skyldes de massive fysiske rum, der tilbydes af dets boligmasse, da det næsten alle er blevet omdannet til bolig eller bygget siden begyndelsen af ​​1980'erne - du ville være hårdt presset for at finde en 300- kvadratmeter studio her.

Soho deler naturligvis mange af de samme egenskaber, men i salgsrapporter, der adskiller dem, er Tribeca ofte sejrherren, et løft, som Mr. Miller sagde, kan tilskrives to ting: Tribeca havde aldrig Artist-in-Residence-krav, så det var lettere for nyankomne at stille krav på sin boligmasse, hvilket fremskyndede gentrifikationscyklussen. For det andet, mens Soho er et mere indeholdt, stærkt varemærket kvarter, hvor det har været vanskeligt at bygge, har Tribecas vestlige halvdel set en hel del nybyggeri og konvertering, hvilket hjælper med at generere højere gennemsnit end et videresalgsdomineret marked.

I begge kvarterer har en så høj procentdel af meget fornemme ejendomme ofte en selvforstærkende virkning: Værdien af ​​en lejlighed er påvirket af det, der omgiver dig, sagde Miller. Hvis du har nøjagtig den samme penthouse, og den ene sidder over studios og det ene soveværelse, og den anden sidder over tre- og fire-værelserne, gæt hvad? I loftdistriktet er det den samme slags princip.

jegthink Tribeca gik lige fra at blive tømt til folk med penge, sagde Lynn Wagenknecht, som medstifter Odeon sammen med Keith og Brian McNally og senere købte dem ud.

Odeons bygning husede oprindeligt et cafeteria, der henvendte sig til Tribeca lager- og fabriksarbejdere, men da producenterne rejste til New Jersey eller de ydre bydele, så det efter nogen at overtage lejekontrakten. I 1980, da Odeon åbnede og hurtigt blev det Downtown restaurant, kvarteret var helt tomt ... meget stille og mørkt. Du kunne ikke engang fortælle, om folk boede i bygningerne.

Tribeca havde næsten ingen beboelsesejendomme dengang, og selv da kunstnere begyndte at flytte ind, boede de for det meste ulovligt i kommercielle rum og passede på at dække deres vinduer om natten for at lyset, der lækkede, ikke gav dem væk. Men inden 1983 New York Times rapporterede, at stigende ejendomsværdier har begrænset Tribeca til lejere med højere indkomst, der handler i gourmetmadbutikker og bruncher i restauranter med navne som Acute.

Beboere, der bare et par år tidligere havde slæbt deres affald til hjørnet - ingen sanitet i byen - og drak deres kaffe sort på grund af mangel på købmandsforretninger, nyder på det tidspunkt hver tredje uges affalds afhentning og et nyt Food Emporium. Skiftet skete så hurtigt, at Tribeca aldrig rigtig havde chancen for at blive et ægte kunstnerområde, noget der muligvis aldrig er sket under alle omstændigheder i betragtning af, at manglen på tæthed og fodtrafik afskrækker gallerier - en ulykke, der endte med at redde Tribeca fra at blive et simulacrum af sit tidligere jeg som Soho.

Og selvom Tribeca var øde, var den aldrig særlig farlig. Leveringer hele natten såvel som afstand fra byens hårdere distrikter holdt mere truende elementer i skak. Det skulle være et af de sikreste kvarterer i New York, skrev kunstner John Willenbecher, der flyttede tilkvarter i 1970, i en erindring offentliggjort i Tribeca Citizen . Muggings? Der var ingen at krus!

Alligevel betød manglen på boligtilfælde, at det tog noget tid at hænge sammen. Fru Wagenknecht, der fik sit første barn i 1983, husker, at der ikke var noget for børn i nabolaget.

I 1989 var det en anden historie. Faktisk lavede et ungt par, der spiste på hendes restaurant, som for længst var blevet erklæret højden af ​​Downtown chic, en komo i en anden Tider historie, bemærkelsesværdig for uoverensstemmelsen i deres alt for seje-til-at-klare opførsel (sort på sort, asymmetriske frisurer, snak om æstetisk hegemoni) og deres 6 måneder gamle baby gummierede dugen.

Tribeca var og er stadig et sted, hvor alt for cool til at klare kan opdrage børn uden frygt for at være en tåge. Det er stadig et kvarter, der undgår matronlyden. Dens ældste pulje af beboere er stort set sammensat af banebrydende kunstnere og det nyligt ankomne over 60-sæt, der har skubbet deres penge for at uddele en hip anden akt, deres sølvhår opvejet af læderjakker og klar over briller og reservationer hos Bâtard eller Kutsher's. Den middelaldrende kohorte inkluderer arkitekter, designere og akademikere som fru Ellsworth, der flyttede ind på det rigtige tidspunkt. Alt i alt ser det ud til, at en klasse af ældste har podet mod dowdiness, i det mindste indtil den nyligt ankomne Wall Street-kontingent bliver ældre.

Det virker bare, sagde Leonard Steinberg, kompassmægleren, der byggede sin karriere på at sælge lofter i Downtown. De nye parker, skolerne, de store hjem, det faktum, at de er lejligheder snarere end kooperativer, restauranterne, de smukke butikker, Soul Cycle, saftbarerne - alle de ting, der gør livet behageligt.

Selv med en af ​​de højeste indkomster pr. Familie i byen og en af ​​de yngste demografier i alle de eksklusive områder, er Tribeca ikke eksklusiv, den er virkelig inkluderende; det er et samfund, sagde Nathan Berman, udvikleren af ​​443 Greenwich, en tidligere bogbinderi, der blev high-end condos.

Hr. Berman bemærkede, at kvarterets undervurderede etos endda strækker sig til dets detailhandel, som er blidere, mere støjsvag, en anden type atmosfære. I Tribeca kan man gennemse fransk minimalistisk mode i La Garçonne i relativ fred eller nyde et kontemplativt øjeblik i Matthew Bernsons skoværksted og chatte en shopgirl om de vintage Persols uden at skulle slå en pakke turister tilbage.

Tribeca erselvfølgelig i byen, men på mange måder føles det ikke af byen. Tidligere syntes det næsten at være uden for Manhattans hovedløkke, og selvom det er mere i løkken, føles det stadig længere ude, sagde fru Wagenknecht. Du føler ikke den samme by slå dig ned.

I mange henseender er Tribeca et kvarter, der synes at være i stand til at have det begge eller rettere alle måder, hvis små ulemper kun synes at gøre det mere ønskeligt for en bestemt type køber. Det er den slags kvarter, der formår at være hip uden at vende sig ind i det barske ved at ske. Den slags kvarter, der fortsætter med at antyde kreativitet uden at være for specifik om det. Den slags kvarter, hvor man kan leve meget komfortabelt uden at ofre ens cool.

Hvilket ikke er ulig den måde, det SNL skaberen Lorne Michaels beskrev engang Odeon, som et sted, hvor alle følte sig godt tilpas, fordi det havde sofistikering og det havde pommes frites.

Men ikke engang Odeon, der plejede at være åben indtil kl. 4, er immun over for Tribecas demografiske skift. Den lukker nu ved midnat eller kl. 1, en ændring, som fru Wagenknecht tilskrev beboere, der har mere traditionelle arbejdsliv og et niveau af velstand, der betyder både at holde flere hjem og travle rejseplaner. Hun beskrev mange af befolkningen i de nye bygninger som en slags kongelige, de støtter ikke skobutikken eller hjørne-delikatessen ... Ikke at de gør det bevidst, de arbejder bare på et andet niveau. Det er blevet lidt urørligt.

Tribeca kan virke adskilt fra byen, men på mange måder er det en mere elegant afspejling af de samme ændringer, der sker i andre kvarterer omkring byen. Og disse ændringer vil sandsynligvis ikke bremse når som helst snart. Som hr. Steinberg udtrykte det, er der kun én sikkerhed om Tribecas fremtid - den bliver meget dyrere.